相続対策の決め手は、毎年の贈与と不動産の取得であると言われています。
有効な相続対策を行うためには、不動産の取得が効果的です。物件により差はありますが、なぜ不動産が現金預金より有利かといえば、相続税では以下のような財産評価の方法になっているからです。良い賃貸物件を取得できればかなり効果が出ます。相続税の財産評価が下がるなら将来の相続税額も下がるからです。

【賃貸物件取得と相続対策】

相続対策に不動産を取得するといっても、何でも良いわけではありません。少なくとも以下のようなことは考えておきましょう。

①不動産が適正相場（時価）かやや安い金額で購入できること。高く買っては対策になりません。

②貸付用なら賃料が継続して確実に入る物件であること。

③中古物件は耐震改修、大規模修繕のコストが見積もれること。

④管理可能なこと（近隣であるか、しっかりした管理会社があること）。

主に相続対策で不動産を購入する前には、税金や諸手数料に関することも検討しておきましょう。

①購入物件の相続税評価額がいくらか資産税の専門家に試算してもらう。事前に有効な相続対策になっているか判断します。

②自家用なら特定居住用宅地にかかる小規模宅地の特例適用の可否（適用なら80％減額できる）を判断します。

③賃貸用なら貸付事業用宅地にかかる小規模宅地の特例適用の可否（適用なら50％減額できる）を判断します。

④所得税・法人税には買換え特例など様々な軽減措置があるので、適用可能なものが無いかチェックしておく。

⑤所得税の住宅借入金等特別控除の適用の可否（特に床面積50㎡未満、築20年（25年）超の中古物件、所得2000万円超の方などは控除特例が適用できないので注意してください）を判断します。

⑥不動産取得税、印紙税、登録免許税及び登記手数料、売買手数料はどの程度になるか試算します。

湘南TCM合同会社

代表社員 戸倉裕治（東京税理士会所属）

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