損をしない相続税対策を

人生100年時代の到来、ご自身の今後の生活やご家族の将来を考えると、どのように財産を継承していくかは気掛かりなことの一つではないでしょうか。相続税対策は「生前」に取り組まないと大きな節税を実現することはできません。節税効果が高いうえ、財産価値を高める可能性のある「不動産活用」など、賢い選択で大切な財産を継承していきましょう。

対策を急ぐべき不動産相続
資産家や地主など富裕層の方の中には、相続が気になってはいても「いざとなったら土地を売ればいい」と考えている方もいるでしょう。けれど「売るに売れない」「慌てて売却したが納得がいかない」といった結果のケースも少なくないようです。後から後悔のないように、相続する人、相続される人どちらの世代も、今のうちから不動産対策について考えることが大切です。

受け継ぎたくない土地資産!
富裕層だからといって、自由に使える現金が潤沢にあるとは限りません。なぜなら財産の多くが不動産という場合があるからです。ここで親の資産について悩んでいるAさんの例で考えてみましょう。地元の名士であるAさんの実家。東京郊外に貸地や駐車場など、複数の不動産を所有していますが、実はどの不動産も収益性は高くありません。住宅地の地代(貸地の賃料)収入の利回りは1%に届かず、十数年前に建てたアパートも、最近では半分以上が空室で、リノベーションする余裕もない状況です。「この資産を引き継いでも負担が大きい。より収益性の高い資産に変えることはできないだろうか」とAさんは悩んでいます。

より優良な資産に換えていく
Aさんの悩みについての対策が、資産の活用効率を改善したり、より収益性を高める「資産組み換え」。活用していない土地を売り、家賃収入を得られるビルを買う、土地を売り得た資金で金融商品を購入するなど、種類の異なる資産へ換える方法です。Aさんの親世代はご先祖の土地にこだわり、売却に対しての抵抗感があるもの。しかし郊外などは人口減少と共に地価下落の可能性もあるため、早めの対策が肝心となります。

売却を検討すべき土地とは
資産組み換えを検討するべき土地の条件が以下の3つです。
1.貸地(借地権の付いた土地=底地)
2.広すぎる土地(地域によるが目安として100坪以上)
3.築年数が古く空室率の高いアパート(または賃貸マンション)

1はアパートなど他の賃貸事業に比べ収益性が低い、相続税評価額が一般的に割高などのデメリットがあります。2は利用効率が低い割に固定資産税が高いというケースも。3は長期的な賃貸ニーズが見込めない場合は、資産組み換えを検討した方がよいでしょう。

購入を検討すべきエリアとは
保有資産を売り別の資産を買う際には、次の2つが重要なポイントです。ちなみに相続税を圧縮するためには、一般的に現金資産より不動産が有利です。

1.収益性、資産価値の低いところから高いところ
2.実勢価格より相続税評価額が比較的低く、相続税の圧縮効果が高い場所や物件へ

この2つの条件を満たすには、郊外から都心の物件への組み換えがあげられますが、都心エリアは競合が激しく高価格。人々が集まり長期的な賃貸ニーズが期待できる「都心周辺部」を検討するのもおすすめです。とはいえ、ご自身の財産をすぐに売却するというのも勇気が必要で決断しかねるということも少なくないと思います。まずはご自身の所有されている財産の現状分析から始めてみてはいかがでしょうか?それにはブリックス株式会社が気軽に相談にのってくれます。

節税とは「財産をへらすこと」
「評価を下げること」の組み合わせ

生前対策の6つの方法

【贈与】
自宅を配偶者に贈与
婚姻20年以上の配偶者には、2000万円(暦年贈与を合わせると2110万円)まで無税で贈与できる。
不動産を子供に贈与
家賃収入が被相続人の現金として残ることを回避できる。また、子どもの納税資金にもなる。

【購入】
現金で不動産を購入
現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がる。また、現金が減ることで財産が減るので対策になる。

【資産組替】
土地を売却、賃貸不動産に買い替える
利用価値の低い土地は売却し、収益の上がる賃貸不動産に組み替える。資産評価を高めつつ評価を下げる。

【活用】
土地に賃貸不動産を建てる
収益を生みながら評価を下げる。また、相続人が複数の場合は、土地に複数棟建てることで分けやすい財産となる。

【法人】
賃貸経営の会社をつくる
賃貸経営は個人より、法人のほうが税制上のメリットが多くある。また、配偶者や子どもを役員にすることで、家賃収入による資産の増加が回避できる。

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