人生100年時代の到来、ご自身の今後の生活やご家族の将来を考えると、どのように財産を継承していくかは気掛かりなことの一つではないでしょうか。前回も取り上げたように、相続税対策は「生前」に取り組まないと大きな節税を実現することはできません。節税効果が高いうえ、財産価値を高める可能性のある「不動産活用」など、賢い選択で大切な財産を継承していきましょう。

収益不動産へ組み替え
「現金があれば相続税のことは心配いらない」と、現金を使わずコツコツと貯蓄している方もいらっしゃるかと思います。けれど現金は定期預金にしていてもほとんど利息がつきません。そのうえ長年苦労して残してきた現金に相続税が課税され無くなってしまうのは非常に残念なことです。そこで大事な現金を残すための節税対策の一つとして挙げられるのが「収益不動産の購入」。現金を不動産に換えることで評価を下げることができます。

有利なのは賃貸用の建物
相続税の評価に関して、現金や預貯金はほぼそのままの評価額になりますが、不動産やゴルフ会員権などは時価より20〜30％下がります。さらに賃貸用の建物の場合は建築価額の30〜40％程度となるので大変有利です。
また一般的に土地の評価額は、
･公示価格100％（時価相当額、売買されている指標数字）
･路線価80％（相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額）
･固定資産税評価額70％（市区町村が固定資産税課税するために評価する価額）
となります。

収益不動産で安定収入
収益不動産への組み換えは、相続税の評価を下げられるほか、毎月の家賃が入り安定収入が見込まれます。長期的な運用ができるよう、需要が多い単身者用、立地が良く売却もしやすい価額など慎重な物件選びが必要です。

節税とは「財産をへらすこと」と
「評価を下げること」の組み合わせ

生前対策の６つの方法

【贈与】
自宅を配偶者に贈与
婚姻20年以上の配偶者には、2000万円（暦年贈与を合わせると2110万円）まで無税で贈与できる。
不動産を子供に贈与
家賃収入が被相続人の現金として残ることを回避できる。また、子どもの納税資金にもなる。

【購入】
現金で不動産を購入
現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がる。また、現金が減ることで財産が減るので対策になる。

【資産組替】
土地を売却、賃貸不動産に買い替える
利用価値の低い土地は売却し、収益の上がる賃貸不動産に組み替える。資産評価を高めつつ評価を下げる。

【活用】
土地に賃貸不動産を建てる
収益を生みながら評価を下げる。また、相続人が複数の場合は、土地に複数棟建てることで分けやすい財産となる。

【法人】
賃貸経営の会社をつくる
賃貸経営は個人より、法人のほうが税制上のメリットが多くある。また、配偶者や子どもを役員にすることで、家賃収入による資産の増加が回避できる。

Point！現金で不動産を購入して節税
現金を収益不動産に換える

40代専業主婦佐藤さんのケース…夫（故人）、妻依頼者、長男、次男
夫が突然病死。幸い住宅ローンは保険で返済できたが、二人の子供はまだ小さく、このまま預貯金に頼るのも不安。

相続財産：1億3600万円
相続税予想額：1480万円

相続財産として退職金と生命保険金が入り、すぐに使う予定はないので、現金で収益を生む不動産への組み替えをすることに。

現金5000万円で収益不動産２ヵ所を購入し子供２人に分配

ポイント1 現金による不動産購入で評価を下げる

ポイント2 子供1人につき1つの収益不動産で相続時のトラブルを未然に防止

対策による効果
不動産購入額…5000万円
収益不動産の評価額…2250万円
評価額2750万円減

（相続予想額）ー（対策後の相続税額）
1480万円ー930万円
550万円の節税

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