損をしない相続税対策をVOL.2 〜横浜不動産事情〜

人生100年時代の到来、ご自身の今後の生活やご家族の将来を考えると、どのように財産を継承していくかは気掛かりなことの一つではないでしょうか。前回も取り上げたように、相続税対策は「生前」に取り組まないと大きな節税を実現することはできません。節税効果が高いうえ、財産価値を高める可能性のある「不動産活用」など、賢い選択で大切な財産を継承していきましょう。

収益不動産へ組み替え
「現金があれば相続税のことは心配いらない」と、現金を使わずコツコツと貯蓄している方もいらっしゃるかと思います。けれど現金は定期預金にしていてもほとんど利息がつきません。そのうえ長年苦労して残してきた現金に相続税が課税され無くなってしまうのは非常に残念なことです。そこで大事な現金を残すための節税対策の一つとして挙げられるのが「収益不動産の購入」。現金を不動産に換えることで評価を下げることができます。

有利なのは賃貸用の建物
相続税の評価に関して、現金や預貯金はほぼそのままの評価額になりますが、不動産やゴルフ会員権などは時価より20〜30%下がります。さらに賃貸用の建物の場合は建築価額の30〜40%程度となるので大変有利です。
また一般的に土地の評価額は、
・公示価格100%(時価相当額、売買されている指標数字)
・路線価80%(相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額)
・固定資産税評価額70%(市区町村が固定資産税課税するために評価する価額)
となります。

収益不動産で安定収入
収益不動産への組み換えは、相続税の評価を下げられるほか、毎月の家賃が入り安定収入が見込まれます。長期的な運用ができるよう、需要が多い単身者用、立地が良く売却もしやすい価額など慎重な物件選びが必要です。

節税とは「財産をへらすこと」
「評価を下げること」の組み合わせ

生前対策の6つの方法

【贈与】
自宅を配偶者に贈与
婚姻20年以上の配偶者には、2000万円(暦年贈与を合わせると2110万円)まで無税で贈与できる。
不動産を子供に贈与
家賃収入が被相続人の現金として残ることを回避できる。また、子どもの納税資金にもなる。

【購入】
現金で不動産を購入
現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がる。また、現金が減ることで財産が減るので対策になる。

【資産組替】
土地を売却、賃貸不動産に買い替える
利用価値の低い土地は売却し、収益の上がる賃貸不動産に組み替える。資産評価を高めつつ評価を下げる。

【活用】
土地に賃貸不動産を建てる
収益を生みながら評価を下げる。また、相続人が複数の場合は、土地に複数棟建てることで分けやすい財産となる。

【法人】
賃貸経営の会社をつくる
賃貸経営は個人より、法人のほうが税制上のメリットが多くある。また、配偶者や子どもを役員にすることで、家賃収入による資産の増加が回避できる。

Point!現金で不動産を購入して節税

現金を収益不動産に換える

購入価格1億円(賃貸マンション)

建物5000万円
ー評価額ー
1.建物の評価額=購入価額の40%の固定資産税評価額
5000万円×40%=2000万円
さらに賃貸なので「貸家」となり借家権割合が控除できる。
2000万円×70%=1400万円

土地5000万円
ー評価額ー
2.土地の評価額=購入価格の80%の路線価評価
5000万円×80%=4000万円
さらに賃貸なので「貸家建付地」となり借地権割合×借家権割合が控除できる。
4000万円×[1ー(0.6×0.3)]=3280万円

建物と土地の相続税評価額
11400万円+23280万円=4680万円
物件購入代金1億円−相続評価額4680万円=5320万円
よって5320万円の評価額減ができたことになります。

大切な財産を次世代へ
横浜・東京・川崎エリアを中心に、新築物件から中古物件まで様々な物件を取り扱っている「BRICKS」。資産形成や相続・税金対策など一人ひとりの様々な要望に応え、きめ細やかにサポートしてくれます。するとしないでは大きく変わる相続税の節税対策。後で後悔しないために、まずは一度お気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

人生をもっと楽しく、もっと豊かに。
私たちBRICKSは「価値ある時間」と不動産という「財産」を創造します。収益用不動産投資のその先へ。
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